Stamrecht BV - De grootste stamrecht specialist van Nederland

Eigen woning lening en hypotheekregels vanaf 2013

De Tweede Kamer heeft het Belastingplan 2013 aangenomen. Een groot aantal belastingmaatregelen rond de eigen woning gaat veranderen. Wij zetten de belangrijkste maatregelen op een rij:

Inperking aftrekbaarheid hypotheekrente nieuwe hypotheken
Vanaf 1 januari 2013 is de hypotheekrente voor nieuwe hypotheken alleen aftrekbaar als er maandelijks wordt afgelost. Dus als er sprake is van een volledige annuïteiten- of lineaire hypotheek. Voor nieuwe hypotheken zijn andere hypotheekvormen daarom niet meer interessant per 1 januari 2013.

Omzetten, oversluiten of verhogen van de hypotheek
Voor een lopende hypotheek blijft de hypotheekrente gewoon aftrekbaar (op dezelfde wijze als tot nu het geval was). Ook bij oversluiten (of omzetten van de hypotheekschuld naar een eigen BV) of verhuizen blijft de aftrekbaarheid gelden voor de huidige hoogte van de hypotheek. Het maakt dus niet uit of dit bij dezelfde of een andere geldverstrekker (bank, derde of BV) is. Als de hypotheek verhoogd wordt, dan moet dat extra deel wel een annuïteiten- of lineaire hypotheek zijn. Anders is over dat deel de hypotheekrente niet aftrekbaar.

Omzetten van aflossingsvrij naar een (bank-)spaarhypotheek
Wie gebruik wil maken van de huidige fiscale regels moet zijn aflossingsvrije hypotheek voor 1 januari 2013 omzetten in een (bank-)spaarhypotheek. Gebeurt dit na 1 januari 2013 dan is de hypotheekrente niet meer aftrekbaar (en kan er ook niet belastingvrij gespaard worden).

Wanneer val je nog onder de oude fiscale regels?
Wie zeker wil weten dat hij nog onder de oude fiscale regels valt, moet voor 1 januari 2013 een schriftelijke en onherroepelijke koopovereenkomst hebben. Daarbij is een ontbindende en zelfs opschortende voorwaarde in beginsel geen bezwaar om te voldoen aan de term onherroepelijk. Zolang het om gebruikelijke clausules gaat. Bij nieuwbouw is het bijvoorbeeld gebruikelijk om een overeenkomst aan te gaan onder de opschortende voorwaarde dat de ondernemer op een bepaald tijdstip ten minste een bepaald percentage van de woningen van het project heeft verkocht. Een andere voorwaarde is dat een bouwvergunning wordt afgegeven. Het moet gaan om voorwaarden die de koper niet zelf kan beïnvloeden.

Herfinanciering eigenwoningschuld bij de eigen BV
Bent u van plan uw bestaande eigenwoningschuld te herfinancieren bij uw eigen BV? Let dan op dat de rente vanaf 2013 - onder overigens gelijke omstandigheden - ook aftrekbaar is als niet de hele lening of het hele leningsdeel wordt geherfinancierd. De voorwaarden van voor 1 januari 2013 ( dus onder andere aflossingvrije hypotheek) blijven bij omzetting, overname en voortzetting van de reeds bestaande hypotheek (bij bijvoorbeeld de eigen BV) gewoon van toepassing. Zie ook in de tekst hieronder bij punt 1) van het:

"Beleidsbesluit fiscale aftrek bouwrente en stofkamoperatie (4 maart 2013)".

Vanaf 1 januari 2013 geldt voor eigen BV's wel een informatieplicht aan de fiscus, indien de eigen woning lening bij de eigen BV is afgesloten. Zie hier de uitleg hierover:

 Eigen woning schuldenen informatieverstrekking

Aflossingsvrije en (bank-)spaarhypotheek voor nieuwe hypotheken niet meer interessant vanaf 2013
De (bank-)spaarhypotheek en aflossingsvrij hypotheek zijn hypotheekvormen die vanaf 1 januari 2013 voor nieuwe hypotheken financieel niet meer interessant zijn. Kies je voor een dergelijke hypotheekvorm dan is de hypotheekrente namelijk niet meer aftrekbaar. En dit nadeel is groter dan wat je extra aan aflossing voor de annuïteit moet betalen. Bovendien kun je vanaf 1 januari 2013 niet meer belastingvrij sparen/beleggen in een spaar- of beleggingsverzekering of op een spaar- of beleggingsrekening (de zogenaamde SEW, KEW en BEW). Het vermogen dat je opbouwt valt dan in box 3. En zodra je boven de vrijstelling komt, moet je belasting gaan betalen (1,2% over het saldo).

Uitzondering nieuwe hypotheek:
Mensen die voor 1 januari 2013 een woning hebben gekocht maar pas in 2013 de woning daadwerkelijk krijgen, geldt dat ze nog een bankspaar- of spaarhypotheek kunnen afsluiten met vrijstellingsregeling. Ook hier geldt dat er een schriftelijke en onherroepelijke koopovereenkomst moet zijn.

Uitzondering lopende verzekering (box 1):
Voor lopende verzekeringen en rekeningen in box 1 blijft de vrijstellingsregeling gewoon gelden. Verzekeringen en rekeningen die in box 1 vallen, zijn:

  • Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW)
  • Spaarrekening Eigen Woning (SEW)
  • Beleggersrekening Eigen Woning (BEW)

Ook als je een KEW, SEW, BEW om wilt zetten in een andere vorm, SEW, KEW of BEW, kan dit, zolang het doelkapitaal of de inleg niet wordt verhoogd.

Is er sprake van een verzekering of rekening in box 3 dan geldt er een speciale overgangsregeling. Zie onder het kopje: Overgangstermijn omzetting box 3 naar KEW.

Inperking aftrekpercentage hoogste inkomens vanaf 1 januari 2014
voor nieuwe en lopende hypotheken

In het regeerakkoord staat het voorstel om de aftrek voor de hoogste inkomens elk jaar met een half procent te verlagen. Let op: dit voorstel moet nog in wetgeving vastgelegd gaan worden. Het hoogste aftrekpercentage (52%) van hypotheekrente gaat dan vanaf 2014 met een half procent per jaar omlaag. Tot het is teruggebracht tot het tarief van de derde belastingschijf (op dit moment 42%). Dat betekent dat de hogere inkomens, ook met een lopende hypotheek, minder hypotheekrenteaftrek gaan krijgen. Nu is de maximale aftrek 52% en dit wordt in 2014 51,5%. In 2015 51%, 2016 50,5% enzovoort. In 20 jaar tijd gaat de maximale aftrek terug naar 42%.
De effecten ervan zijn relatief beperkt. Jaarlijks nemen de netto maandlasten met een paar euro per maand toe.

Overgangstermijn omzetting box 3 naar KEW
Minister Blok verlengt de omzettingstermijn van een kapitaalverzekering in box 3 naar een kapitaalverzekering eigen woning (KEW) naar 1 april 2013 (was eerst 31 december 2012). Dankzij deze maatregel kunnen consumenten goed geïnformeerd en geadviseerd worden of ze wel of niet moeten omzetten.

Toelichting:
Vanaf 1 januari 2013 kun je niet meer belastingvrij sparen/beleggen in een nieuwe spaar- of beleggingsverzekering of op een spaar- of beleggingsrekening (de zogenaamde SEW, KEW en BEW). Het vermogen dat je opbouwt valt dan in box 3. En zodra je boven de vrijstelling komt, moet je belasting gaan betalen (1,2% over het saldo).

Voor mensen met een lopende verzekering in box 3 geldt er een overgangsregeling tot 1 april 2013. Heb je een box 3 verzekering of weet je dat niet helemaal zeker, neem dan contact op met je adviseur.

Om welke verzekeringen gaat het?
Om verzekeringen die bedoeld zijn voor de aflossing van de hypotheek. Dat kan een beleggingsverzekering zijn maar ook de spaarverzekering van een spaarhypotheek. Nu had je altijd twee mogelijkheden:

  1. Je kon belastingvrij sparen/beleggen binnen een zogenaamde Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW). Je moest dan wel voldoen aan een aantal fiscale voorwaarden. Of:
  2. Je kon de verzekering in box 3 plaatsen. Dat hield in dat je vermogensrendementsheffing betaalde over het opgebouwde vermogen (tenminste als je boven de ruime vrijstellingsbedragen uitkwam).

Voor mensen met nog weinig vermogen kon het interessant zijn om eerst de verzekering in box 3 te plaatsen. Pas op het moment dat het vermogen boven de ruime vrijstelling uitkomt, wordt de verzekering omgezet in een Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW). Daarom is het nu van belang om voor 1 april 2013 een beslissing te nemen of je de verzekering in box 3 laat of overzet naar een Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW). Dat kan in de toekomst duizenden euro's schelen. Je Hypotheekshop-adviseur kan je adviseren wat in jouw geval het beste is.

Eigen geld meenemen
Op dit moment kun je meer lenen dan de waarde van de woning. Dit is om de bijkomende kosten mee te financieren, die gemiddeld uitkomen op ongeveer 6%. Vanaf 2013 zal de huidige maximale lening van 106% van de waarde van de woning steeds met 1% verlaagd worden. Ofwel:

2013 maximale lening 105% van de waarde van de woning
2014 104%
2015 103%
2016 102%
2017 101%
2018 en daarna: 100%

Dit betekent dat je als starter eigen geld moet hebben om een woning te kunnen kopen (nog los van het feit dat je ook eigen geld nodig hebt voor de inrichting, verhuizing en dergelijke). En de komende jaren wordt het voor starters dus steeds belangrijker dat ze sparen voor de eigen woning. In 2018 moeten ze de bijkomende kosten namelijk geheel uit eigen middelen betalen. Bij een woning van €200.000 gaat het dan wel om €12.000.

Overdrachtsbelasting 2%
De overdrachtsbelasting blijft definitief op het lage niveau van 2%.

Restschuld 10 jaar aftrekbaar
De (hypotheek-)rente over een restschuld wordt 10 jaar aftrekbaar. Die restschuld moet dan wel ontstaan (zijn) in de periode 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017. Er geldt geen verplichting dat die restschuld ook afgelost moet worden.

Dubbele woonlasten jaar langer aftrekbaar
Als je tijdelijk twee woningen hebt, doordat je een nieuw huis hebt gekocht en de oude nog niet hebt verkocht, mag je tijdelijk de hypotheekrente voor beide woningen aftrekken. Dit mag maximaal in het jaar dat je twee woningen hebt, plus de twee kalenderjaren die daarop volgen. Als extra maatregel geldt nu dat mensen die in 2010 met twee woningen te maken hebben gekregen, nu een jaar extra respijt krijgen. De rente is dus niet alleen aftrekbaar in 2010, 2011 en 2012, maar nu ook in 2013. De dubbele aftrek eindigt dus per 1 januari 2014.

Let op: is er sprake van dubbele aftrek omdat er sinds 2011 sprake is van twee woningen, dan eindigt ook per 1 januari 2014 de dubbele aftrek. Heb je sinds 2012 twee woningen, en lukt het maar niet om de oude woning te verkopen, dan eindigt de dubbele aftrek per 1 januari 2015.

Let op: is er sprake van dubbele aftrek omdat er sinds 2009 sprake is van twee woningen, dan eindigt per 1 januari 2013 de dubbele aftrek.

Na tijdelijke verhuur weer hypotheekrenteaftrek
Het komt in de praktijk regelmatig voor dat iemand een nieuwe woning heeft gekocht en betrokken en de oude woning is nog niet verkocht. Als je dan die oude woning gaat verhuren dan is de hypotheekrente die betrekking heeft op de hypotheek voor die woning niet meer aftrekbaar. Als tijdelijke crisismaatregel gold de regel dat als de verhuur eindigde, je de hypotheekrente ook weer mocht aftrekken. Deze maatregel zou eindigen per 1 januari 2013 maar is nu met een jaar verlengd tot 1januari 2014. Dus als de verhuur eindigt voor 1 januari 2014 kun je de hypotheekrente alsnog weer aftrekken (mits je ook voldoet aan de andere criteria; zie dubbele woonlasten jaar langer aftrekbaar).

Eenmalige schenking verruimd
De leeftijdsgrens voor de eenmalige verhoogde vrijstelling schenkbelasting gaat naar 40 jaar (was 35 jaar). Deze verhoogde vrijstelling geldt voor schenkingen van ouders aan kinderen tot €50.300. En geldt als dit bedrag wordt gebruikt voor een eigen woning of een verbouwing of verbetering hiervan. Ook kan de eenmalige vrijstelling gebruikt worden voor de afkoop van erfpacht (en opstal of beklemming) of voor de aflossing van een reeds bestaande eigenwoningschuld. Tot slot kan de vrijstelling gebruikt worden voor een studie.

Startersleningen voor huizenkopers blijven bestaan
Startersleningen voor huizenkopers blijven ook in 2013 bestaan. Huizenkopers kunnen de rente van een starterslening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn), ook onder de nieuwe hypotheek regels van de belasting blijven aftrekken. Uiteraard moet je gemeente dan wel startersleningen aanbieden. Ook kunnen de voorwaarden per gemeente verschillen.

Minister Blok maakte bekend dat de startersleningen in 2013 onder de huidige voorwaarden blijven bestaan. Bovendien stelt het Rijk nog eens 20 miljoen euro beschikbaar voor startersleningen. De exacte inhoud van deze maatregel is nog niet bekend.

Kostengrens NHG per 1 juli 2013 omlaag naar €290.000
Het is dan wel geen belastingmaatregel, maar wel iets om rekening mee te houden. De kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gaat per 1 juli 2013 omlaag van €320.000 naar €290.000.

Assurantiebelasting
De assurantiebelasting gaat per 1 januari 2013 omhoog naar 21%.


Hieronder een tekst van 4 maart 2013 (beleidsbesluit) over onder meer de toezegging over het gedeeltelijk oversluiten van bestaande eigenwoningschulden.
Met name indien de eigenwoningschuld van de bank gedeeltelijk wordt overgesloten bij de eigen bv is dit van belang, dus niet de gehele schuld moet worden overgesloten, maar een gedeelte mag ook, zie verder hieronder.

Beleidsbesluit fiscale aftrek bouwrente en stofkamoperatie (4 maart 2013)

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer
der Staten-Generaal
Postbus 20018
2500 EA DEN HAAG

Datum: 4 maart 2013
Betreft: Beleidsbesluit aftrek bouwrente en stofkamoperatie

Tijdens het vragenuur van 29 januari jl. heb ik uw Kamer naar aanleiding van vragen over de gevolgen van de wijziging van de fiscale behandeling van de eigen woning per 1 januari 2013 voor bouwrente een beleidsbesluit over bouwrente toegezegd. In dat beleidsbesluit wordt vooruitlopend op wetgeving goedgekeurd dat bouwrente die een belastingplichtige is verschuldigd op de schuld aan de aannemer over de periode na het afsluiten van de koop-aannemingsovereenkomst tot het moment van de levering van de grond (aangaan van de hypotheek) aftrekbaar blijft, ook als op die schuld niet wordt afgelost. Ook telt de periode waarover deze bouwrente wordt berekend, niet mee voor de maximale termijn van 360 maanden waarin een eigenwoningschuld ten minste annuïtair en volledig moet worden afgelost om in aanmerking te komen voor renteaftrek. Het beleidsbesluit is bij deze brief gevoegd en is verzonden voor plaatsing in de Staatscourant.

In het genoemde vragenuur heb ik verder geschetst dat na een grote wetswijziging na inwerkingtreding onbedoelde gevolgen en onduidelijkheden aan het licht kunnen komen. De wijziging van de fiscale behandeling van de eigen woning per 1 januari 2013 is daarop geen uitzondering. Een goede nazorg is weliswaar een continu proces maar zeker zo vlak na de inwerkingtreding zeer van belang. Om onbedoelde gevolgen zo snel mogelijk aan het licht te brengen, wordt daarom conform mijn toezegging, nog eens de stofkam door de nieuwe fiscale wetgeving op het terrein van de eigen woning gehaald. In deze brief treft u een drietal maatregelen aan waarmee onbedoelde gevolgen vooruitlopend op wetgeving bij beleidsbesluit zullen worden rechtgezet. De betreffende beleidsbesluiten zullen zo spoedig mogelijk in de Staatscourant worden gepubliceerd. Indien er vanuit de veelheid aan praktijksituaties nog andere losse eindjes op enig terrein worden gevonden, zal ik uw Kamer daar zo snel mogelijk duidelijkheid over geven.

De genoemde voorstellen voor wetswijziging die volgen op het beleidsbesluit bouwrente en op de beleidsbesluiten bij de drie andere maatregelen die zijn opgenomen in deze brief, zullen op Prinsjesdag gelijktijdig met het Belastingplanpakket aan uw Kamer worden aangeboden.

1) Gedeeltelijk aflossen eigenwoningschuld

In de praktijk is de vraag opgekomen wat de fiscale gevolgen zijn van het gedeeltelijk aflossen van een leningdeel dat onder het overgangsrecht valt als dit wordt gevolgd door het opnieuw aangaan van een schuld in verband met een eigen woning (gedeeltelijk oversluiten). De wettekst schrijft voor dat deze nieuwe lening alleen onder het overgangsrecht valt in geval van geheel aflossen van een tot de eigenwoningschuld behorende schuld en het uiterlijk binnen het daaropvolgende kalenderjaar -ten minste voor dat bedrag- opnieuw aangaan van een schuld in verband met een eigen woning (geheel oversluiten). Deze lijn was ingegeven door het idee dat bij een verhuizing of bij oversluiten eigenlijk altijd een volledig leningdeel vervangen wordt. In de praktijk blijkt dat ook sprake kan zijn van gedeeltelijk oversluiten van een leningdeel. Onder de huidige wettekst zou in dat geval het overgangsrecht alleen van toepassing zijn op de nieuwe lening indien de lening voor oversluiten gesplitst zou worden in twee leningdelen. Dit zodat per leningdeel sprake is van geheel oversluiten. Ter verduidelijking een voorbeeld.

Voorbeeld

Casus 1

A heeft op 31 december 2012 een eigenwoningschuld van € 300.000. Deze eigenwoningschuld is opgebouwd uit twee leningen. Lening 1 van € 250.000 en lening 2 van € 50.000. In 2013 lost A € 50.000 af op lening 2, met geld verkregen uit een nieuwe lening van € 50.000 (geheel oversluiten). Deze € 50.000 valt onder het overgangsrecht (geen afloseis).

Casus 2

Zelfde als casus 1, maar nu lost A € 10.000 blijvend af uit spaargeld en sluit hij gelijktijdig een nieuwe lening van € 40.000 af ter vervanging van de overige € 40.000 van lening 2 (gedeeltelijk oversluiten). Deze nieuwe lening van € 40.000 valt niet onder het overgangsrecht aangezien geen sprake is van ‘ten minste voor dat bedrag (€ 50.000) aangaan van een schuld’. De overgesloten € 40.000 zou wel onder het overgangsrecht hebben gevallen indien A voorafgaand aan het aflossen en oversluiten de lening van € 50.000 had gesplitst in een lening van € 10.000 (deel dat daarna blijvend wordt afgelost) en een lening van € 40.000 (deel dat wordt overgesloten).

Het hanteren van een dergelijk onderscheid tussen wel en niet gesplitste leningdelen acht ik onwenselijk. Belastingplichtigen zouden daardoor in voorkomende gevallen feitelijk worden gedwongen de lening administratief te splitsen, wat leidt tot onnodige administratieve rompslomp.

In een beleidsbesluit zal daarom vooruitlopend op wetgeving worden opgenomen dat ook bij gedeeltelijk oversluiten van een tot de eigenwoningschuld behorende schuld de nieuwe schuld kwalificeert voor het overgangsrecht (geen aflossingseisen) met dien verstande dat deze goedkeuring net als bij het ‘geheel oversluiten’ alleen geldt:

  • voor maximaal de omvang van de aflossing en
  • indien de schuld wordt aangegaan uiterlijk in het kalenderjaar volgend op het jaar waarin de aflossing plaatsvond.


De aanpassing biedt meer flexibiliteit en gelijkheid in de fiscale behandeling van belastingplichtigen met een verschillende samenstelling van de eigenwoningschuld (meer of minder leningdelen).

2) Overgangsrecht kapitaalverzekering eigen woning bij tijdelijk huren na 2012

Uit het overgangsrecht voor de kapitaalverzekering eigen woning, beleggingsrecht eigen woning en de spaarrekening eigen woning (hierna gezamenlijk KEW) vloeit voort dat bij verkoop van de eigen woning zonder dat meteen een nieuwe eigen woning wordt gekocht, de KEW niet langer als zodanig kwalificeert en gaat behoren tot de grondslag van box 3. Wordt in uiterlijk het volgende jaar een nieuwe eigen woning aangeschaft, dan gaat het product echter niet weer terug naar box 1. In zoverre wijkt de behandeling van de KEW in die situatie af van die van de eigenwoningschuld. Indien namelijk wordt afgelost op een tot de eigenwoningschuld behorende schuld die valt onder het overgangsrecht en uiterlijk in het daarop volgende kalenderjaar voor dat bedrag weer een schuld in verband met de eigen woning wordt aangegaan, gaat laatstgenoemde schuld wél kwalificeren als eigenwoningschuld in box 1. Zo kan bijvoorbeeld bij tijdelijk huren tussen twee koopwoningen wél de schuld op de nieuwe koopwoning onder het overgangsrecht vallen maar de aan deze schuld gekoppelde KEW –die men veelal laat doorlopen in box 3 tijdens de huurperiode– valt niet meer onder het overgangsrecht KEW. Dit is een onwenselijk verschil.

In een beleidsbesluit zal daarom vooruitlopend op wetgeving dit verschil worden weggenomen. Indien de KEW op enig moment na 2012 niet meer aan de daarvoor geldende voorwaarden voldoet maar binnen hetzelfde kalenderjaar of het daaropvolgende kalenderjaar weer wel, dan kwalificeert deze kapitaalverzekering weer als KEW onder het overgangsrecht. Daarbij zal ook worden geregeld dat de reeds bij de overgang naar box 3 in aanmerking genomen vrijstelling weer herleeft bij het voortzetten van het product zodat sprake is van fiscaal geruisloze voortzetting.

3) Onherroepelijke overeenkomst tot verbetering/onderhoud en opnieuw een eigenwoningschuld na tijdelijke verhuur

Tijdens de Kamerbehandeling van de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning is het overgangsrecht voor de eigenwoningschuld uitgebreid voor de volgende twee situaties:

a.) onherroepelijke schriftelijke overeenkomst tot onderhoud aan of verbetering van de woning.

Bij nota van wijziging is geregeld dat het overgangsrecht ook geldt voor op 31 december 2012 onherroepelijk en schriftelijk overeengekomen onderhouds- of verbeteringsverplichtingen in verband met een bestaande eigen woning. De oorspronkelijk voorgestelde tekst was namelijk onbedoeld uitsluitend van toepassing indien ook een verplichting tot de verwerving van een (toekomstige) eigen woning was overeengekomen. Deze uitbreiding van het overgangsrecht geldt uitsluitend voor zover in 2013 ten gevolge van de in 2012 overeengekomen verplichting een hogere schuld is ontstaan ten opzichte van de op 31 december 2012 bestaande eigenwoningschuld. Daarnaast is bepaald dat het overgangsrecht uitsluitend van toepassing is voor zover het onderhoud of de verbetering in 2013 is voltooid.

b.) opnieuw ontstaan van een eigenwoningschuld na periode van verhuur van de eigenwoning (expats).

Bij amendement van het Tweede Kamerlid Koolmees is het overgangsrecht voor de eigenwoningschuld uitgebreid tot belastingplichtigen die de voormalige eigen woning tijdelijk verhuren op 31 december 2012 en die vóór 1 januari 2021 weer terugkeren naar de voormalige eigen woning. Dit zodat bijvoorbeeld bij expats die de voormalige eigen woning vanaf 2010 een periode verhuren (zowel de woning als de schuld die doorloopt behoren in die periode tot de grondslag van box 3) en vervolgens na 2012 terugkeren en weer in de woning gaan wonen het overgangsrecht nog van toepassing is op de eigenwoningschuld.

De uitzonderingen onder a en b zijn wel opgenomen in het overgangsrecht voor de eigenwoningschuld, maar niet voor de KEW. Er kan wel een aflossingsvrije schuld met behoud van hypotheekrenteaftrek worden aangegaan of herleven in 2013 (voor het onderhoud, of door de terugkerende expat), maar daarbij kan onbedoeld niet meer een KEW worden aangegaan of herleven onder het overgangsrecht.

In een beleidsbesluit zal vooruitlopend op wetgeving het overgangsrecht KEW worden uitgebreid, zodat dit gelijkelijk van toepassing is als het overgangsrecht voor de bestaande eigenwoningschuld.

De minister voor Wonen en Rijksdienst,
drs. S.A. Blok

Inkomstenbelasting. Eigenwoningregeling; Bouwrente

Belastingdienst/Landelijk Kantoor Belastingregio’s, Brieven en beleidsbesluiten
Besluit van [datum], nr. BLKB2013/312M, Staatscourant 2013, ...

De Staatssecretaris van Financiën heeft het volgende besloten.

Dit besluit bevat een goedkeuring waardoor bouwrente in bepaalde gevallen aftrekbaar is als rente van schulden die behoren tot de eigenwoningschuld. Daarnaast keurt dit besluit goed dat de periode waarover de bouwrente verschuldigd is, niet van invloed is op de resterende looptijd in maanden.

1. Bouwrente

Bij nieuwbouwwoningen komt het regelmatig voor dat de koper met ingang van de dag van het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst termijnen verschuldigd is aan de aannemer. Het kan in de praktijk niet alleen om de grondkosten gaan maar ook om termijnen van de aanneemsom die al vervallen zijn en die nog vervallen tot het moment van levering van de grond. In de meeste gevallen krijgt de koper uitstel van betaling voor deze bedragen tot het moment van levering van de grond met de daarop eventueel al gebouwde opstallen. Meestal is dit ook het moment waarop de financiering tot stand komt. De koper is wel rente verschuldigd aan de aannemer voor dit uitstel (bouwrente).

Vaak wordt ook ‘rente’ berekend over de periode voor het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst. Deze rente behoort tot de koopsom van de woning en wordt niet aangemerkt als bouwrente in de zin van dit besluit.

Dit besluit verstaat onder bouwrente de rente die de koper moet betalen aan de aannemer die betrekking heeft op de periode na het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst tot het moment van levering van de grond (aangaan van de hypotheek). Deze bouwrente is in bepaalde gevallen aan te merken als rente op een schuld die is aangegaan ter verwerving van een eigen woning.

De schuld aan de aannemer wordt gewoonlijk niet in de vorm van een leningovereenkomst met annuïtaire aflossingsverplichting overeengekomen, maar is eerder een vorm van uitstel van betaling. Deze voldoet echter niet aan de voorwaarden van artikel 3.119a, eerste lid, van de Wet inkomstenbelasting 2001. In de koop-/aannemingsovereenkomst zal in de meest gevallen geen contractuele verplichting zijn opgenomen om de schuld gedurende de looptijd ten minste annuïtair en in ten hoogste 360 maanden volledig af te lossen. De bepaling in de koop-/aannemingsovereenkomst dat de koper de verschuldigde termijnen bij levering van de grond moet voldoen aan de aannemer, is hiervoor niet voldoende. Ook zal in veel gevallen niet worden voldaan aan de verplichting tot informatieverstrekking die is opgenomen in artikel 3.119g van de Wet inkomstenbelasting 2001. De schuld aan de aannemer kwalificeert daardoor niet als eigenwoningschuld en de bouwrente is daarom niet aftrekbaar als eigenwoningrente.

2. Goedkeuring

In het vragenuur in de Tweede Kamer van 29 januari 2013 heeft de Minister voor Wonen en Rijksdienst aangegeven dat het wenselijk is dat de schuld aan de aannemer kwalificeert als eigenwoningschuld en dat de bouwrente aftrekbaar is als eigenwoningrente. Daarnaast heeft hij aangegeven dat de periode waarover de bouwrente wordt berekend niet meetelt voor de maximale termijn van 360 maanden waarin een eigenwoningschuld verplicht ten minste annuïtair moet worden afgelost. Daarom keur ik het volgende goed vooruitlopend op wijziging van de Wet inkomstenbelasting 2001.

Goedkeuring

Ik keur goed dat voor de beoordeling of de schuld aan de aannemer een eigenwoningschuld is, geen rekening hoeft te worden gehouden met de voorwaarden in artikel 3.119a, eerste lid, onderdelen b, c en d, van de Wet inkomstenbelasting 2001.

Daarnaast keur ik goed dat de periode waarover de bouwrente in rekening wordt gebracht niet van invloed is op de resterende maximale looptijd in maanden, bedoeld in artikel 3.119c, derde lid, onderdeel d, van de Wet inkomstenbelasting 2001 of op de toepassing van de aflossingsstand in de zin van artikel 3.119d, tweede lid, van de Wet inkomstenbelasting 2001. De uiteindelijke lening wordt meestal later afgesloten en pas uitbetaald bij de levering van de onroerende zaak bij de notaris. In dat geval start de relevante periode voor de resterende maximale looptijd in maanden op het moment van de levering bij de notaris.

3. Inwerkingtreding

Dit besluit treedt in werking met ingang van de dag na de datum van uitgifte van de Staatscourant waarin het wordt geplaatst en werkt terug tot en met 1 januari 2013.
Dit besluit wordt in de Staatscourant gepubliceerd.


Den Haag, [datum]

de staatssecretaris van Financiën
mr. drs. F.H.H. Weekers

Meer weten?

Wilt u meer weten? Neemt u dan contact met ons op. Laat uw naam en telefoonnummer bij ons achter, dan bellen we u binnen één werkdag terug.

Neem contact op!

Verstuur

Aangesloten bij

Strategische samenwerking met