Is de vervangingswaarde van bedrijfspanden in- of exclusief btw?

Is de vervangingswaarde van bedrijfspanden in- of exclusief btw?

Inhoud

Vermogenszaken goed regelen?

Kroese en Geraerts

Een eigenaar van een hotel in aanbouw ontving van de gemeente Amsterdam een beschikking waarin de vervangingswaarde van het pand werd vastgesteld op € 36 miljoen. Op basis van deze waarde kreeg de ondernemer ook een aanslag onroerendezaakbelasting. De ondernemer maakte bezwaar tegen deze beschikking, hetgeen resulteerde in een fors lagere vervangingswaarde van € 18 miljoen. Echter, de ondernemer was nog steeds niet tevreden. Hij stelde dat de vervangingswaarde van € 18 miljoen inclusief btw was en dat de vervangingswaarde exclusief btw moet worden vastgesteld. De vraag is: heeft de ondernemer gelijk?

Oordeel hof Amsterdam: waardering inclusief btw

Het hof verwierp het standpunt van de ondernemer. Volgens het hof blijkt uit de wetsgeschiedenis dat de waardebepaling van gebouwen in aanbouw niet één-op-één aansluit bij het begrip “gecorrigeerde vervangingswaarde” uit de wet. Het hof oordeelde dat de parlementaire geschiedenis ondubbelzinnig aantoont dat de waardering inclusief btw is voorgeschreven voor alle courante niet-woningen in aanbouw.

De Hoge Raad casseert

De Hoge Raad oordeelt echter anders. Volgens de Hoge Raad moet onder vervangingswaarde als bedoeld in de Wet WOZ worden verstaan: “het uit de stichtingskosten of de aanschaffingsprijs bestaande offer, dat nodig is om een object in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen.” De btw behoort bij een ondernemer, die voor de btw belaste prestaties verricht en de btw als voorbelasting in aftrek mag brengen, niet tot dit offer. Bedrijfseconomisch gezien behoort de btw immers niet tot de aanschaffingskosten. De Hoge Raad oordeelt verder dat de parlementaire behandeling hier niets aan afdoet. Bij de waardebepaling in het verleden kan niet worden uitgegaan van een waarde in het economische verkeer, aangezien de waardepeildatum in het verleden ligt. De gemeente Amsterdam dient bij de bepaling van de vervangingswaarde de btw buiten beschouwing te laten.

Implicaties voor ondernemers

Deze casus illustreert duidelijk dat een goed onderbouwd bezwaarschrift ondernemers aanzienlijk kan helpen. Voor ondernemers en belastingadviseurs zijn dit de krenten in de pap. Bent u als ondernemer ook bezig met het bouwen van een bedrijfspand? Dan weet u nu dat de vervangingswaarde exclusief btw moet worden vastgesteld. Indien de gemeente in uw geval uitgaat van een vervangingswaarde inclusief btw, loont het indienen van een bezwaarschrift. Neem hiervoor gerust contact met ons op.

Bron:Hoge Raad | jurisprudentie | ECLINLHR2024812, 22/04398 | 27-06-2024

Voorwaarden en kleine lettertjes (100% transparantie!):

  1. De voorwaarden voor de normale administratie blijven hetzelfde (dus: €395 euro exclusief btw. Zie de pagina ‘Jaarstukken Stamrecht BV‘ voor de overige eisen zoals maximaal 75 stuks mutaties eis e.d.).
  2. We behouden ons in uitzonderingsgevallen het recht voor kosten in rekening te brengen indien uw vorige boekhouder of uzelf er een zodanig rommeltje van heeft gemaakt, dat aanzienlijke herstelwerkzaamheden nodig zijn.
  3. Het betreft een 5 jaarsovereenkomst voor een BV (zonder onderneming) zoals bijvoorbeeld een Spaar BV, Stamrecht BV of Pensioen BV met ODV, met als eerste actiejaar 2018 of 2019 en als laatste actiejaar 2022 of 2023.
  4. De 5 jaarsovereenkomst is tussentijds altijd opzegbaar zonder boete of kosten, ook ingeval van liquidatie BV, overlijden aandeelhouder e.d.
  5. De jaarstukken 2019 worden gemaakt in de loop van het gehele jaar 2020 volgens onze eigen inplanning en conform de Uitstelregeling Belastingconsulenten.
  6. De jaarstukken 2020 worden gemaakt in de loop van het gehele jaar 2021 volgens onze eigen inplanning en conform de Uitstelregeling Belastingconsulenten.
  7. De actie loopt tot 1 januari 2021.
  8. Op het eerste jaar van de 5 jaarsovereenkomst administratie is een korting van 100 euro van toepassing, waardoor de kosten hiervoor slechts 275 euro ex BTW zijn.
  9. De (verplichte) kennismaking en bespreking op een van onze kantoren is eveneens kosteloos.
  10. De BV is in voorgaande 10 jaren geen klant van Kroese en Geraerts of daarmee gelieerde bedrijven geweest.
  11. Het is mogelijk dat administraties van aanbiedingklanten worden verwerkt na 1 juli.
  12. De extra kosten voor de (eventuele) maandelijkse of eenmalige loonadministratie zijn per jaar 132 euro resp. 150 euro .
  13. De kosten voor een (eventuele) aangifte BTW zijn extra.
  14. Het opmaken van een akte van periodieke uitkeringen bij opstarten van de uitkeringen is eenmalig extra 40 euro.
  15. De kosten voor het opmaken van een eventuele actuariële berekening zijn nihil, indien u bij ons administratieklant bent.
  16. Alle bedragen zijn exclusief BTW.
  17. De voorwaarden voor de normale administratie blijven hetzelfde (dus: €395 euro exclusief btw. Zie de pagina ‘Jaarstukken Stamrecht BV‘ voor de overige eisen zoals maximaal 75 stuks mutaties eis e.d.).
  18. We behouden ons in uitzonderingsgevallen het recht voor kosten in rekening te brengen indien uw vorige boekhouder of uzelf er een zodanig rommeltje van heeft gemaakt, dat aanzienlijke herstelwerkzaamheden nodig zijn.
  19. Het betreft een 5 jaarsovereenkomst voor een BV (zonder onderneming) zoals bijvoorbeeld een Spaar BV, Stamrecht BV of Pensioen BV met ODV, met als eerste actiejaar 2018 of 2019 en als laatste actiejaar 2022 of 2023.
  20. De 5 jaarsovereenkomst is tussentijds altijd opzegbaar zonder boete of kosten, ook ingeval van liquidatie BV, overlijden aandeelhouder e.d.
  21. De jaarstukken 2019 worden gemaakt in de loop van het gehele jaar 2020 volgens onze eigen inplanning en conform de Uitstelregeling Belastingconsulenten.
  22. De jaarstukken 2020 worden gemaakt in de loop van het gehele jaar 2021 volgens onze eigen inplanning en conform de Uitstelregeling Belastingconsulenten.
  23. De actie loopt tot 1 januari 2021.
  24. Op het eerste jaar van de 5 jaarsovereenkomst administratie is een korting van 100 euro van toepassing, waardoor de kosten hiervoor slechts 275 euro ex BTW zijn.
  25. De (verplichte) kennismaking en bespreking op een van onze kantoren is eveneens kosteloos.
  26. De BV is in voorgaande 10 jaren geen klant van Kroese en Geraerts of daarmee gelieerde bedrijven geweest.
  27. Het is mogelijk dat administraties van aanbiedingklanten worden verwerkt na 1 juli.
  28. De extra kosten voor de (eventuele) maandelijkse of eenmalige loonadministratie zijn per jaar 132 euro resp. 150 euro .
  29. De kosten voor een (eventuele) aangifte BTW zijn extra.
  30. Het opmaken van een akte van periodieke uitkeringen bij opstarten van de uitkeringen is eenmalig extra 40 euro.
  31. De kosten voor het opmaken van een eventuele actuariële berekening zijn nihil, indien u bij ons administratieklant bent.
  32. Alle bedragen zijn exclusief BTW.

Wat houden onze werkzaamheden betreft uw Stamrecht BV administratie precies in?

De dienstverlening bestaat uit het opmaken van alle benodigde stukken in de meest uitgebreide vorm:

  1. De uitgebreide jaarrekening (balans, winst- en verliesrekening en toelichting),
  2. Het doen van de aangifte vennootschapsbelasting voor de BV,
  3. Het maken van de publicatiestukken voor de KVK,
  4. Het verzorgen van de notulen van de vergadering van aandeelhouders,
  5. Uw telefonische of per email gestelde vragen, opmerkingen en adviesvragen zijn gratis.