Villa met praktijkruimte: is de praktijkruimte onderdeel van de woning?

Villa met praktijkruimte: is de praktijkruimte onderdeel van de woning?

Inhoud

Vermogenszaken goed regelen?

Kroese en Geraerts

Een echtpaar kocht een villa, die voorheen als woonhuis en praktijkruimte van een huisarts diende, en betaalde 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. Echter, toen de inspecteur op de hoogte raakte van de aankoop, legde hij een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op. Hij stelde dat de voormalige praktijkruimte apart beoordeeld moest worden en geen woning was. 
 
Juridisch kader

Bij de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken is overdrachtsbelasting verschuldigd. Er geldt een algemeen tarief van 10,4% en een laag tarief van 2% voor woning, die als hoofdverblijf voor de verkrijger gaan dienen. Over het begrip woning heeft de Hoge Raad meerdere arresten gewezen. In eerste instantie moet worden gekeken naar het doel waarvoor een onroerende zaak is ontworpen en gebouwd. Het lage tarief is van toepassing op de woning en op aanhorigheden bij de woning.

Standpunten partijen

De inspecteur legde een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op, uitgaande van het algemene tarief over de waarde van de praktijkruimte. De nieuwe eigenaren waren het hier niet mee eens. Ze voerden aan dat de praktijkruimte, die al ingrijpend was verbouwd, ten tijde van de aankoop volledig als onderdeel van het huis werd gebruikt. Er was geen afgescheiden praktijk meer; alle kamers waren qua stijl en functionaliteit volledig in het woonhuis geïntegreerd. Ondanks deze veranderingen beriep de inspecteur zich op jurisprudentie van de Hoge Raad. Volgens deze arresten is een ruimte, die oorspronkelijk als praktijk is ontworpen, zelfs na verbouwing principieel geen deel van de woning. 
 
Oordeel rechtbank

De rechtbank werd gevraagd te oordelen of het gehele pand als woning kon worden aangemerkt voor de overdrachtsbelasting. De rechtbank oordeelde dat het oorspronkelijke doel van een gebouw doorslaggevend is. Een pand, dat niet als woning is gebouwd, maar later is aangepast voor bewoning, blijft een niet-woning tenzij ingrijpende verbouwingen noodzakelijk zijn om het weer als niet-woning te gebruiken. In dit geval waren de verbouwingen niet voldoende om het pand als woning te classificeren. De rechtbank concludeerde dat de praktijkruimte nog steeds als zodanig gebruikt kon worden.
 
Hier hield het oordeel van de rechtbank echter niet op. De rechtbank merkte op dat de praktijkruimte een aanhorigheid bij de woning zou kunnen zijn. Volgens de wetsgeschiedenis sluit de overdrachtsbelasting voor het begrip aanhorigheden aan bij de uitgangspunten die gelden voor de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting. Uit de voor de inkomstenbelasting gewezen rechtspraak volgt dat van een aanhorigheid sprake is indien (een gedeelte van) een onroerende zaak naar objectieve maatstaven behoort bij de woning, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is. Aanhorigheden zijn serres, aanbouwen, schuren en garages. Op basis van deze interpretatie oordeelde de rechtbank dat de gehele aankoop van het pand, inclusief de voormalige praktijkruimte, onderworpen was aan het lage tarief van 2% overdrachtsbelasting.

Les

Een belangrijke les uit deze zaak is dat de oorspronkelijke functie van een gebouw zwaar kan wegen bij de beoordeling door de belastingdienst. Echter, zoals deze zaak illustreert, kunnen ook aanpassingen en de integratie van praktijkruimtes in de woning doorslaggevend zijn.

Tip! Laat, voordat u overgaat tot aankoop, een gedetailleerde inspectie uitvoeren en een juridisch advies opstellen. Dit kan helpen om misverstanden over de belastingtarieven te voorkomen en om zeker te zijn dat de ruimtes binnen de woning als één geheel worden gezien. Dit kan u, zoals het echtpaar in dit artikel, uiteindelijk helpen om in aanmerking te komen voor het lagere tarief van 2% overdrachtsbelasting.

Bron:Rechtbank Noord-Nederland | jurisprudentie | ECLINLRBNNE20241526, LEE 23/3612 | 24-04-2024

Voorwaarden en kleine lettertjes (100% transparantie!):

  1. De voorwaarden voor de normale administratie blijven hetzelfde (dus: €395 euro exclusief btw. Zie de pagina ‘Jaarstukken Stamrecht BV‘ voor de overige eisen zoals maximaal 75 stuks mutaties eis e.d.).
  2. We behouden ons in uitzonderingsgevallen het recht voor kosten in rekening te brengen indien uw vorige boekhouder of uzelf er een zodanig rommeltje van heeft gemaakt, dat aanzienlijke herstelwerkzaamheden nodig zijn.
  3. Het betreft een 5 jaarsovereenkomst voor een BV (zonder onderneming) zoals bijvoorbeeld een Spaar BV, Stamrecht BV of Pensioen BV met ODV, met als eerste actiejaar 2018 of 2019 en als laatste actiejaar 2022 of 2023.
  4. De 5 jaarsovereenkomst is tussentijds altijd opzegbaar zonder boete of kosten, ook ingeval van liquidatie BV, overlijden aandeelhouder e.d.
  5. De jaarstukken 2019 worden gemaakt in de loop van het gehele jaar 2020 volgens onze eigen inplanning en conform de Uitstelregeling Belastingconsulenten.
  6. De jaarstukken 2020 worden gemaakt in de loop van het gehele jaar 2021 volgens onze eigen inplanning en conform de Uitstelregeling Belastingconsulenten.
  7. De actie loopt tot 1 januari 2021.
  8. Op het eerste jaar van de 5 jaarsovereenkomst administratie is een korting van 100 euro van toepassing, waardoor de kosten hiervoor slechts 275 euro ex BTW zijn.
  9. De (verplichte) kennismaking en bespreking op een van onze kantoren is eveneens kosteloos.
  10. De BV is in voorgaande 10 jaren geen klant van Kroese en Geraerts of daarmee gelieerde bedrijven geweest.
  11. Het is mogelijk dat administraties van aanbiedingklanten worden verwerkt na 1 juli.
  12. De extra kosten voor de (eventuele) maandelijkse of eenmalige loonadministratie zijn per jaar 132 euro resp. 150 euro .
  13. De kosten voor een (eventuele) aangifte BTW zijn extra.
  14. Het opmaken van een akte van periodieke uitkeringen bij opstarten van de uitkeringen is eenmalig extra 40 euro.
  15. De kosten voor het opmaken van een eventuele actuariële berekening zijn nihil, indien u bij ons administratieklant bent.
  16. Alle bedragen zijn exclusief BTW.
  17. De voorwaarden voor de normale administratie blijven hetzelfde (dus: €395 euro exclusief btw. Zie de pagina ‘Jaarstukken Stamrecht BV‘ voor de overige eisen zoals maximaal 75 stuks mutaties eis e.d.).
  18. We behouden ons in uitzonderingsgevallen het recht voor kosten in rekening te brengen indien uw vorige boekhouder of uzelf er een zodanig rommeltje van heeft gemaakt, dat aanzienlijke herstelwerkzaamheden nodig zijn.
  19. Het betreft een 5 jaarsovereenkomst voor een BV (zonder onderneming) zoals bijvoorbeeld een Spaar BV, Stamrecht BV of Pensioen BV met ODV, met als eerste actiejaar 2018 of 2019 en als laatste actiejaar 2022 of 2023.
  20. De 5 jaarsovereenkomst is tussentijds altijd opzegbaar zonder boete of kosten, ook ingeval van liquidatie BV, overlijden aandeelhouder e.d.
  21. De jaarstukken 2019 worden gemaakt in de loop van het gehele jaar 2020 volgens onze eigen inplanning en conform de Uitstelregeling Belastingconsulenten.
  22. De jaarstukken 2020 worden gemaakt in de loop van het gehele jaar 2021 volgens onze eigen inplanning en conform de Uitstelregeling Belastingconsulenten.
  23. De actie loopt tot 1 januari 2021.
  24. Op het eerste jaar van de 5 jaarsovereenkomst administratie is een korting van 100 euro van toepassing, waardoor de kosten hiervoor slechts 275 euro ex BTW zijn.
  25. De (verplichte) kennismaking en bespreking op een van onze kantoren is eveneens kosteloos.
  26. De BV is in voorgaande 10 jaren geen klant van Kroese en Geraerts of daarmee gelieerde bedrijven geweest.
  27. Het is mogelijk dat administraties van aanbiedingklanten worden verwerkt na 1 juli.
  28. De extra kosten voor de (eventuele) maandelijkse of eenmalige loonadministratie zijn per jaar 132 euro resp. 150 euro .
  29. De kosten voor een (eventuele) aangifte BTW zijn extra.
  30. Het opmaken van een akte van periodieke uitkeringen bij opstarten van de uitkeringen is eenmalig extra 40 euro.
  31. De kosten voor het opmaken van een eventuele actuariële berekening zijn nihil, indien u bij ons administratieklant bent.
  32. Alle bedragen zijn exclusief BTW.

Wat houden onze werkzaamheden betreft uw Stamrecht BV administratie precies in?

De dienstverlening bestaat uit het opmaken van alle benodigde stukken in de meest uitgebreide vorm:

  1. De uitgebreide jaarrekening (balans, winst- en verliesrekening en toelichting),
  2. Het doen van de aangifte vennootschapsbelasting voor de BV,
  3. Het maken van de publicatiestukken voor de KVK,
  4. Het verzorgen van de notulen van de vergadering van aandeelhouders,
  5. Uw telefonische of per email gestelde vragen, opmerkingen en adviesvragen zijn gratis.